Corretora saiba o que é o Registro de Incorporação (R.I.)

Para que uma corretora de imóveis possa vender um empreendimento na planta com segurança e dentro da legalidade, é fundamental que ela compreenda o que é o Registro de Incorporação (R.I.), sua legislação e as obrigações que decorrem dele.
O que é o R.I. (Registro de Incorporação)?
O Registro de Incorporação (R.I.) é um documento essencial que formaliza e legaliza um empreendimento imobiliário a ser construído, permitindo a comercialização das unidades antes mesmo de sua conclusão. De forma simplificada, ele é o atestado de que o projeto de construção de um edifício ou condomínio está devidamente aprovado e em conformidade com as exigências do município e do Estado.
É um procedimento legal pelo qual um empreendimento imobiliário é formalmente reconhecido e registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse registro confere ao empreendimento o status de incorporado, garantindo sua legitimidade e conformidade com as leis e regulamentos aplicáveis.
Fontes:

• Exame Imobiliário: “O que é o registro de incorporação imobiliária e por que ele é obrigatório?”
• Consciente Construtora: “O que é Registro de Incorporação e por que ele é necessário?”
• Bem Imóvel: “A importância do “RI” Registro de Incorporação do Imóvel”
  Legislação Aplicável
  A principal legislação que rege as incorporações imobiliárias no Brasil é a Lei nº 4.591/64, conhecida como a “Lei das Incorporações Imobiliárias” ou “Lei do Condomínio e Incorporações”. Essa lei foi criada com o intuito de garantir segurança jurídica, transparência e maior confiabilidade no mercado imobiliário, salvaguardando os direitos dos adquirentes.
  Artigos importantes da Lei nº 4.591/64:
• Art. 28: Define o conceito de incorporação imobiliária.
• Art. 32: Estabelece que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no Registro de Imóveis competente, do memorial de incorporação composto por uma vasta lista de documentos.
• Art. 33: O registro da incorporação é válido por 120 dias, necessitando de atualização e revalidação caso a incorporação não se concretize nesse prazo.
• Art. 65 e 66: Tratam das infrações e penalidades para a venda de imóveis na planta sem o devido registro.
  É importante ressaltar que a Lei Federal nº 14.382/2022 alterou o art. 68 da Lei nº 4.591/64, incluindo como incorporação imobiliária a alienação de lotes vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, sem a necessidade de constituição de condomínio edilício em alguns casos.
  Fontes:
• Câmara dos Deputados: Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
• ARISP (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo): “O novo regime de incorporação imobiliária de casas isoladas ou geminadas a partir da Lei 14.382/2022”.
• 1º Ofício de Registro de Imóveis de Porto Alegre: “A Lei n.°4.591/64 como Marco Legal da Segurança Jurídica nos Empreendimentos Imobiliários nos 60 Anos de existência”.
  Obrigações da Corretora de Imóveis para Vender Empreendimento na Planta
  A corretora de imóveis, ao atuar na venda de imóveis na planta, possui responsabilidades significativas para com o cliente e para com a lei. Suas principais obrigações, embasadas na legislação e na ética profissional, incluem:
• Verificação do Registro de Incorporação (R.I.):
• Obrigação primordial: A corretora NÃO PODE anunciar ou negociar unidades de um empreendimento na planta antes que o Registro de Incorporação esteja devidamente averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. O Art. 32 da Lei nº 4.591/64 é claro quanto a isso.
• Consulta: É seu dever consultar a matrícula do imóvel no cartório para confirmar a existência do R.I. e verificar todas as informações nele contidas.
• Número do registro nos anúncios: O número do R.I. e a indicação do cartório competente devem constar, obrigatoriamente, em todos os anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos referentes à incorporação (exceto anúncios “classificados” de jornais, conforme o § 2º do Art. 46 da Lei 4.591/64). A omissão dessa informação pode acarretar sanções disciplinares ao corretor.
• Diligência e Prudência na Mediação:
• De acordo com o Art. 723 do Código Civil, o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
• Isso significa que a corretora deve se informar sobre todos os detalhes do empreendimento, incluindo prazos de entrega, memorial descritivo, áreas comuns e privativas, materiais de acabamento, infraestrutura e condições de financiamento.
• Transparência e Informação Clara:
• A corretora deve fornecer ao cliente todas as informações detalhadas sobre o empreendimento, que estão contidas no memorial de incorporação. Isso inclui a metragem dos cômodos, dimensão das áreas sociais, detalhes sobre acabamentos, materiais, estruturas e informações sobre a infraestrutura.
• Não pode omitir detalhes, mascarar fatos ou fingir desconhecimento. A omissão de informações relevantes pode gerar responsabilidade civil e até criminal.
• Conhecimento da Documentação:
• Embora a responsabilidade pela obtenção e registro da documentação seja da incorporadora, a corretora deve ter conhecimento dos documentos que compõem o R.I. (projeto arquitetônico aprovado, quadros da NBR 12.721, alvará de construção, atestado de idoneidade financeira da incorporadora, minuta da convenção de condomínio, etc.). Isso a capacita a esclarecer dúvidas do cliente e a identificar possíveis irregularidades.
• Recomenda-se que a corretora tenha um advogado especialista em direito imobiliário como parceiro para auxiliar na análise e busca de toda a documentação.
• Evitar Garantias Abusivas:
• A corretora não deve garantir que o financiamento será aprovado, pois isso pode gerar responsabilidade em caso de não aprovação, com a obrigação de devolver a comissão recebida.
• Responsabilidade Solidária:
• É crucial entender que o corretor de imóveis pode responder solidariamente com o incorporador na venda de imóvel sem a incorporação ou em caso de outras irregularidades, conforme a Lei nº 4.591/64. O Art. 66, I da Lei 4.591/64 considera contravenção penal a venda sem o registro do memorial de incorporação.
• Conduta Ética:
• A profissão de corretor de imóveis é regulamentada pela Lei nº 6.530/1978 e fiscalizada pelo CRECI. A ética profissional exige que a corretora atue com diligência, prudência e transparência, buscando o melhor negócio para todas as partes envolvidas.
  Fontes:
• Rodrigues & Felix Advocacia: “O que todo corretor de imóveis deve saber sobre imóvel na planta”.
• Vanessa Azambuja Fernandes (Advogada): “Responsabilidade do Corretor de Imóveis nas intermediações imobiliárias”.
• IBRESP (Instituto Brasileiro de Educação Profissional): “Responsabilidade Civil dos Corretores de Imóveis”.
• Conjur (Consultor Jurídico): “A responsabilidade civil do corretor e a cadeia de fornecimento do CDC”.
• CV CRM: “Importância do registro de incorporação imobiliária”.
  Para se aprofundar ainda mais, a corretora deve consultar as Cartilhas para Registros de Incorporações Imobiliárias e Condomínios e documentos da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), que são fontes ricas em detalhes sobre a documentação e os procedimentos.
  Para a Imobiliária da Mulher®, o conhecimento aprofundado do R.I. e suas obrigações é um diferencial competitivo, pois garante segurança jurídica e credibilidade nas negociações de empreendimentos na planta, protegendo tanto a empresa quanto seus clientes.