Venda de Ponto Comercial em Funcionamento

Orientações para Corretoras da IMOBILIÁRIA DA MULHER na Venda de Ponto Comercial em Funcionamento

A venda de um ponto comercial em funcionamento é uma transação complexa que exige das corretoras da IMOBILIÁRIA DA MULHER um conhecimento aprofundado, atenção aos detalhes e uma abordagem estratégica para garantir a segurança e a satisfação de todas as partes. Diferente da venda de imóveis residenciais ou rurais, essa modalidade envolve ativos intangíveis, contratos de locação específicos e a avaliação do negócio em si.

A seguir, apresento orientações cruciais para as corretoras da Imobiliária da Mulher neste tipo de negociação:

1. Entendimento Profundo do Negócio e do Ponto

Para vender um ponto comercial em funcionamento, você não está vendendo apenas as “paredes”, mas o negócio que opera dentro delas.

• Levantamento Detalhado do Negócio:
  • Atividade Principal: Qual é o ramo de atividade (restaurante, loja de roupas, salão de beleza, etc.)?
  • Motivo da Venda: Entender o motivo do proprietário querer passar o ponto (aposentadoria, mudança de cidade, foco em outro negócio, problemas financeiros) é crucial. Isso ajuda a entender a urgência e a motivar o vendedor e comprador.
  • Tempo de Funcionamento: Há quanto tempo o negócio está estabelecido? Negócios mais antigos geralmente têm clientela fiel e credibilidade.
  • Faturamento e Lucratividade: Peça demonstrativos financeiros (DREs, balancetes) dos últimos 12 a 24 meses. É essencial para o comprador avaliar a viabilidade.
  • Fluxo de Clientes: Como é o movimento? Quais são os horários de pico? Existem dados de clientes (cadastro, redes sociais)?
  • Equipamentos e Estoque: O que está incluso na venda (mobiliário, máquinas, estoque)? Faça um inventário detalhado.
  • Equipe de Funcionários: Há funcionários? Como serão tratados na transação (recontratação pelo novo dono, demissão)? Questões trabalhistas são sensíveis.
  • Reputação e Marca: Como o negócio é percebido no mercado? Existem perfis em redes sociais, avaliações online?
• Análise do Ponto Comercial:
  • Localização Estratégica: Avalie o fluxo de pedestres e veículos, a visibilidade, a acessibilidade e a concorrência na região.
  • Características do Imóvel: Tamanho, disposição interna, instalações (elétrica, hidráulica), estacionamento, acessibilidade (PCD).
  • Concorrência e Vizinhança: Analise o entorno e identifique outros negócios que possam impactar o ponto.

2. Documentação Específica do Ponto Comercial e do Negócio

A documentação vai além daquela de um imóvel comum:

• Contrato de Locação (do imóvel): Este é um dos documentos mais importantes!
  • Prazo e Renovação: Qual o tempo restante do contrato de locação? Ele é renovável? Existem cláusulas de renovação compulsória (Ação Renovatória de Aluguel, prevista na Lei do Inquilinato)?
  • Valor do Aluguel e Reajustes: O aluguel é compatível com o mercado? Quais são os índices de reajuste?
  • Garantias Locatícias: Qual a garantia (fiador, seguro fiança, caução) e como será a transição para o novo locatário?
  • Cláusula de Cessão/Sublocação: O contrato de locação permite a sublocação ou a cessão do contrato para terceiros? Se não permitir, será necessária uma negociação e anuência expressa do proprietário do imóvel. Sem isso, o negócio pode não se concretizar.
• Contrato Social (se for PJ) e CNPJ: Do vendedor do ponto.
• Licenças e Alvarás de Funcionamento: Essenciais para a legalidade do negócio (Alvará de Localização e Funcionamento, Sanitário, dos Bombeiros, etc.). Verifique a validade e se são transferíveis.
• Certidões Negativas do Negócio/Vendedor:
  • Débitos Tributários (Federal, Estadual, Municipal) da empresa.
  • Débitos Trabalhistas (CNDT).
  • Débitos Previdenciários (INSS).
  • Ações Cíveis e Execuções.
• Comprovantes de Pagamento: Últimos aluguéis, IPTU e contas de consumo (água, luz).
• Contratos com Fornecedores e Clientes (se relevantes): Para entender a base operacional do negócio.

3. Aspectos Legais Cruciais (Lei do Inquilinato, Trespasse, etc.)

• Trespasse: A venda de um ponto comercial é tecnicamente um trespasse (transferência do estabelecimento empresarial). O Código Civil (Art. 1.142 e ss.) rege essa matéria.
  • Anuência do Locador: Conforme mencionado, a anuência do proprietário do imóvel (locador) é fundamental para que o contrato de locação seja transferido ao novo comprador. Se não houver essa anuência, o contrato pode ser rescindido, e o novo proprietário pode perder o ponto.
  • Dívidas: O comprador assume as dívidas anteriores à data da compra se elas estiverem contabilizadas e se a transferência for averbada no registro público da empresa. É vital que as corretoras alertem sobre a necessidade de certidões negativas e de cláusulas contratuais claras sobre a responsabilidade por dívidas anteriores.
• Direito de Preferência do Locatário: O inquilino do imóvel tem direito de preferência na compra do imóvel onde o ponto comercial está estabelecido, caso o proprietário decida vendê-lo. É importante lembrar o proprietário desse direito.
• Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91): Governa as relações de locação. As corretoras devem conhecer os direitos e deveres do locador e locatário, especialmente em relação à renovação do contrato de locação comercial.
• Aspectos Trabalhistas: Se houver funcionários, a corretora deve orientar as partes sobre a legislação trabalhista para a transição.
• Aspectos Tributários: A transação de trespasse também tem implicações tributárias que devem ser orientadas por um contador.

4. Avaliação e Negociação

• Valoração do Ponto Comercial: A avaliação de um ponto comercial não se baseia apenas no imóvel, mas no potencial de faturamento e na reputação do negócio. Pode ser útil consultar especialistas em avaliação de empresas.
• Negociação da Transição:
  • Treinamento: O vendedor se compromete a treinar o novo proprietário por um período?
  • Suporte Pós-Venda: Haverá algum tipo de suporte após a conclusão da venda?
  • Cláusula de Não Concorrência: É comum que o vendedor assine uma cláusula de não concorrência para não abrir um negócio similar próximo ao ponto vendido, protegendo o investimento do comprador.
• Elaboração do Contrato: O contrato de trespasse deve ser extremamente detalhado e elaborado por um advogado especializado, contemplando todos os aspectos mencionados (ativos, passivos, funcionários, estoque, anuências, responsabilidades).

5. Orientações Específicas para a IMOBILIÁRIA DA MULHER

• Empatia e Aconselhamento: A Imobiliária da Mulher pode se diferenciar ao oferecer um aconselhamento ainda mais empático e detalhado às clientes, especialmente se forem mulheres empreendedoras. Entenda seus medos, aspirações e a importância desse passo para elas.
• Rede de Apoio: Crie uma rede de contatos com advogados especializados em direito empresarial/imobiliário, contadores e avaliadores de empresas para indicar às clientes. Isso reforça a credibilidade e o suporte integral.
• Transparência Máxima: Dada a complexidade, a transparência na apresentação de todos os riscos e oportunidades é ainda mais crucial. Não hesite em expor os desafios e as etapas burocráticas, explicando o “porquê” de cada documento.
• Foco no Potencial de Crescimento: Ao apresentar um ponto, foque não apenas no que ele é, mas no potencial que ele tem nas mãos de uma nova gestora. Isso ressoa com a visão de empoderamento e sucesso feminino da Imobiliária da Mulher.
• Cursos e Especialização: Incentive as corretoras a buscarem cursos de especialização em transações comerciais e em direito imobiliário, especialmente no que tange a locações comerciais e trespasse.

A venda de um ponto comercial exige um alto nível de expertise e responsabilidade. Ao seguir essas orientações, as corretoras da Imobiliária da Mulher estarão bem preparadas para conduzir negociações complexas com segurança e profissionalismo, construindo a confiança que é a marca da empresa.