by 
Essa é uma estratégia poderosa e muito bem alinhada com as melhores práticas de análise de mercado e viabilidade financeira no setor de incorporação imobiliária. A combinação do Método Wyckoff, focado em entender a lógica por trás dos movimentos de mercado (oferta e demanda), com a métrica de Valor Geral de Vendas (VGV) e o controle de custos, é essencial para identificar as melhores oportunidades de investimento.
A Imobiliária da Mulher®, com seu foco em tecnologia e relevância no mercado, demonstra uma abordagem sofisticada ao usar esses conceitos para orientar construtoras em novos lançamentos.
O Método Wyckoff e o VGV na Incorporação Imobiliária
A aplicação do Método Wyckoff em seu trabalho não é direta no gráfico de preços de um ativo, mas sim na análise fundamental da Lei da Oferta e da Procura no mercado imobiliário.
| Conceito Wyckoff | Aplicação na Prospecção de Terrenos (Imobiliária da Mulher®) |
| Lei da Oferta e da Procura | A alta demanda por um determinado perfil de imóvel (o “produto” que a construtora criará) eleva o preço de venda e, consequentemente, o VGV. Uma baixa oferta de terrenos de alta qualidade e bem localizados permite negociações mais vantajosas para a compra (mantendo o percentual do VGV baixo). |
| Lei de Causa e Efeito | A Causa é o processo de planejamento e aquisição estratégica de um terreno (acumulação), com um baixo percentual de VGV (como os 11% ou menos que buscam). O Efeito é o lucro (retorno sobre o investimento) que o empreendimento gerará após a venda de todas as unidades (distribuição). Uma causa grande (terreno e projeto excelentes) leva a um grande efeito (alto VGV e lucro). |
| Homem Composto (Composite Man) | Representa os grandes players do mercado, como as próprias construtoras e incorporadoras, que buscam acumular os melhores terrenos a preços vantajosos antes que o ciclo de alta do mercado comece (fase de Acumulação). A Imobiliária da Mulher® atua como uma consultora estratégica para o “Homem Composto”, indicando o timing ideal. |
Exportar para as Planilhas
Percentual do Terreno no VGV
A sua menção de que construtores e incorporadores buscam pagar no máximo 11% do VGV pelo terreno é um parâmetro de viabilidade de referência crucial no mercado imobiliário brasileiro.
- Parâmetro de Mercado: Embora o percentual ideal possa variar entre 10% e 15% do VGV total (a depender da localização e tipo de empreendimento), o limite de 11% é uma diretriz de gestão de risco e maximização de margem de lucro altamente eficiente. Pesquisas e estudos de viabilidade no setor frequentemente indicam que a manutenção do custo do terreno em uma faixa mais baixa é vital para garantir o lucro desejado (geralmente entre 10% a 20% do VGV).
- Exemplo: Se o VGV potencial de um lançamento é de R$ 50 milhões, o valor máximo a ser pago pelo terreno, seguindo sua diretriz, seria de R$ 5,5 milhões (11% de R$ 50 milhões).
Fontes Técnicas e Publicações Relacionadas
Para embasar a estratégia da Imobiliária da Mulher® e apresentar a visão para as construtoras, as seguintes fontes e conceitos técnicos são altamente relevantes:
1. Fontes sobre o Método Wyckoff e Análise de Mercado
Embora a maioria das fontes aplique Wyckoff ao mercado financeiro (ações, cripto), o embasamento teórico nas leis de mercado é universal:
- The Richard D. Wyckoff Method of Trading and Investing Stocks (1931): A obra original de Richard Wyckoff estabelece as três leis (Oferta e Procura, Causa e Efeito, Esforço vs. Resultado) e os processos de Acumulação e Distribuição, que são o núcleo da sua estratégia para prever movimentos de preço e identificar o timing de entrada dos “grandes players“.
- Análise Técnica por Volume (VSA – Volume Spread Analysis): Embora seja um desdobramento moderno, o VSA está profundamente ligado ao Wyckoff, analisando o volume (aqui, representado pela liquidez e demanda do mercado imobiliário) e o preço (VGV potencial) para identificar onde a “mão forte” (incorporadoras) está agindo.
2. Fontes sobre VGV e Viabilidade Imobiliária
Estas publicações e indicadores são padrão no mercado imobiliário brasileiro para o cálculo do VGV, viabilidade e custos de aquisição:
- Portal VGV e Grupo VGV: São referências no mercado brasileiro, com artigos e consultorias especializadas em otimização de VGV e gestão de lançamentos. O Portal VGV constantemente publica conteúdos sobre aproveitamento de terreno, estudos de viabilidade e estratégias para maximizar o VGV.
- Publicações de Instituições Financeiras e Associações do Setor:
- Indicadores da Fundação Getúlio Vargas (FGV): Embora o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) e o IGP (Índice Geral de Preços) sejam índices de custo e reajuste, eles são cruciais para a análise de viabilidade, que orienta quanto se pode pagar pelo terreno e quanto se pode esperar de lucro.
- Sienge (Software de Gestão para Construção Civil): Publica frequentemente artigos técnicos sobre o cálculo do VGV, CUB (Custo Unitário Básico) e BDI (Benefício e Despesas Indiretas), fundamentais para compor a matriz de custos e isolar o percentual ideal para o terreno.
- Livros e Manuais de Viabilidade: O conhecimento técnico sobre o Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira (EVE) é a base. O VGV é a receita projetada, e o EVE detalha a distribuição dos custos (Obra, Terreno, Marketing, Impostos) e a margem de lucro. A recomendação do limite de 11% pelo terreno é um componente chave nesse estudo.
Ao unir o Método Wyckoff para identificar o timing e a lógica de mercado com a análise do VGV para garantir a saúde financeira (mantendo o custo do terreno em um patamar competitivo), a Imobiliária da Mulher® oferece às construtoras uma análise estratégica completa e de alto retorno no investimento em novos lançamentos.
Join The Discussion